1. Đối tượng chịu thuế cho thuê tài sản:
Căn cứ điều 2 của TT40/2021/TT-BTC ký ngày 01/06/2021, Đối tượng chịu thuế cho thuê tài sản là những cá nhân có doanh thu từ việc cho thuê tài sản bao gồm: nhà cửa, nhà xưởng sản xuất, các phương tiện vận tải, máy móc hay thiết bị liên quan nhưng không bao gồm dịch vụ khác đi kèm.
2. Trường hợp miễn thuế cho thuê tài sản:
Theo Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 ngày 10/12/2025, cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh với doanh thu từ 500 triệu đồng/năm trở xuống thì không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
Đồng thời, theo Luật Thuế giá trị gia tăng sửa đổi năm 2025 ngày 11/12/2025, cá nhân kinh doanh có doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống thuộc đối tượng không chịu thuế giá trị gia tăng.
Căn cứ
Nghị định 141/2026/NĐ-CP ngày 29/4/2026 sửa đổi có hiệu lực từ ngày
01/01/2026, bổ sung một số điều của
Nghị định 68/2026/NĐ-CP quy định về chính sách thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu năm từ
01 tỷ đồng trở xuống thuộc diện đối tượng không chịu thuế GTGT và TNCN.Lưu ý:
- Doanh thu cho thuê tính trong 1 năm dương lịch (từ ngày 01/01 - ngày 31/12);
- Áp dụng đối với cả trường hợp cho thuê tài sản trọn năm và không trọn năm;
- Nếu cá nhân có doanh thu cho thuê tài sản dưới 1 tỷ đồng sẽ được miễn thuế GTGT và TNCN.
- Cá nhân kinh doanh có trách nhiệm khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ và nộp hồ sơ thuế đúng hạn; chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của hồ sơ thuế theo quy định.
3.Trường hợp khai thuế cho thuê tài sản:
Thời hạn kê khai thuế cho thuê tài sản năm 2026 theo
Nghị định 68/2026/NĐ-CP được quy định khá rõ, trong đó cá nhân có thể lựa chọn khai thuế 2 lần trong năm hoặc 1 lần theo năm, với mốc chậm nhất lần lượt là
31/7/2026 và 31/01/2027 hoặc 31/01/2027.Cá nhân sẽ phải kê khai 02 lần trong năm tính thuế:
+ Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế lần thứ nhất chậm nhất là ngày 31 tháng 7 của năm tính thuế;
+ Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế lần thứ hai chậm nhất là ngày 31 tháng 01 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế.
4. Tổ chức, cá nhân khai thuế thay cho cá nhân có tài sản cho thuê:
Tổ chức, cá nhân khai thuế thay cho cá nhân có tài sản cho thuê chuẩn bị hồ sơ khai thuế và gửi đến cơ quan thuế chậm nhất là ngày thứ 20 của tháng tiếp theo tháng phát sinh nghĩa vụ khai thuế thay nếu tổ chức khai thuế theo tháng, hoặc chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của quý tiếp theo quý phát sinh nghĩa vụ khai thuế thay nếu tổ chức khai thuế theo quý, hoặc chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của năm dương lịch hoặc năm tài chính nếu tổ chức, cá nhân khai thuế theo năm, hoặc chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu thời hạn cho thuê của kỳ thanh toán nếu tổ chức, cá nhân khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán
➧ Đối với trường hợp bên cho thuê khai và nộp thuế:
- Nếu cá nhân có thuê tài sản tại nhiều địa điểm khác nhau thì được tính trừ 1 tỷ đồng trước khi tính thuế TNCN đối với một hoặc một số địa điểm cho thuê. Cá nhân được quyền chọn phương án có lợi nhất nhưng phải đảm bảo tổng mức trừ tối đa là 1 tỷ đồng/năm đối với tất cả hợp đồng cho thuê;
- Nếu chưa trừ đủ 1 tỷ đồng cho những hợp đồng được chọn thì được trừ tiếp vào doanh thu của một hoặc một số hợp đồng cho thuê khác, cho đến khi trừ đủ 1tỷ đồng.
➧Đối với trường hợp bên đi thuê khai và nộp thuế:
Nếu cá nhân cho thuê tài sản tại nhiều địa điểm khác nhau, đồng thời có quy định bên đi thuê sẽ kê khai và nộp thuế thay thì cần lưu ý:
- Bên cho thuê và bên thuê phải quy định cụ thể trong hợp đồng thuê nội dung khai thay, nộp thuế thay và số tiền được trừ khi tính thuế TNCN khi chọn lựa hợp đồng nào sẽ được áp dụng mức trừ theo quy định;
- Nếu hợp đồng được chọn chưa trừ hết 1 tỷ đồng thì được trừ tiếp vào doanh thu của một hoặc một số hợp đồng cho thuê khác, cho đến khi trừ đủ 1 tỷ đồng.
5. Cách tính thuế GTGT, thuế TNCN cho thuê tài sản:
Cá nhân cho thuê tài sản nói chung áp dụng phương pháp tính thuế như sau:
➧ Công thức tính thuế GTGT cho thuê tài sản:
|
Thuế GTGT
|
=
|
Doanh thu
|
x
|
5%
|
➧ Công thức tính thuế TNCN cho thuê nhà, cho thuê tài sản:
|
Thuế TNCN
|
=
|
(Doanh thu
|
-
|
1 tỷ đồng)
|
x
|
5%
|
3. Ví dụ tính thuế cho thuê tài sản
➧ Trường hợp 1: Tiền thuê nhà đã bao gồm thuế
|
Doanh thu
|
=
|
Giá bên thuê trả bên cho thuê
|
Ví dụ 1:
Chủ nhà A cho công ty B thuê căn nhà có diện tích 300m2 trong 1 năm (từ ngày 01/01/2026 đến ngày 31/12/2026) thanh toán ngay, trên hợp đồng quy định tiền thuê nhà 12 tháng là 1.200.000.000 đồng và đã bao gồm thuế, như vậy:
- Doanh thu = 1.200.000.000 đồng;
- Thuế GTGT phải nộp = 1.200.000.000 x 5% = 60.000.000 đồng;
- Thuế TNCN phải nộp = (1.200.000.000 – 1.000.000.000) x 5% = 10.000.000 đồng.
➧ Trường hợp 2: Tiền thuê nhà chưa bao gồm thuế
|
Doanh thu
|
=
|
Giá bên thuê trả bên cho thuê
|
|
|
0.9
|
|
Ví dụ 2:
Tương tự ví dụ 1 nhưng trên hợp đồng quy định tiền thuê nhà 12 tháng 1.200.000.000 đồng là chưa bao gồm thuế, như vậy:
- Doanh thu = 1.200.000.000 / 0.9 = 1.333.333.333,33 đồng;
- Thuế GTGT phải nộp = 1.333.333.333 x 5% = 66.666.667 đồng;
- Thuế TNCN phải nộp = (1.333.333.333 – 1.000.000.000) x 5% = 16.666.667 đồng.